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《九江市物业管理条例》新闻发布会发布词及《九江市物业管理条例》解读

来源:中国九江网 发布日期: 2020-12-07 15:14 【字体:

盛京棋牌 www.ditouapp.com 在《九江市物业管理条例》新闻

发布会上的讲话

孙金淼

????(2020124日)

各位媒体新闻界朋友:

大家上午好!

今天,我们在这里召开《九江市物业管理条例》新闻发布会,这既是市人大为民立法、立法为民法治理念的生动实践,也是市委、市政府以人民为中心,创造高品质生活,推进高效能治理的重大举措?!短趵反釉湍鹬贫ǖ秸椒⒉?,离不开对司法经验和实践智慧的充分吸收,离不开对民意众智、舆论建议的广泛采集。在此,我代表市政府向市人大和关心支持九江物业管理工作的各界人士、新闻媒体朋友表示衷心的感谢!

物业管理涉及千家万户,事关社会安定、百姓福祉??梢运?,是一件上级有要求、群众有期盼、现实有需要的关键难事、民生大事、发展要事。我相信,这次《物业管理条例》的发布施行,必将更好推动我市物业管理行业高质量发展。《条例》围绕物业管理的物业服务、监督保障、法律责任等内容,理清了职责,明确了要求,界定了罚则,对推动物业管理法制化、规范化具有重要的意义,将更好助推我市物业管理行业高质量跨越式发展。必将更好满足全市人民群众高品质生活需求。城市是为了让生活更美好。物业管理是城市管理的重要组成部分,是衡量城市品质的重要标志。此次出台的《条例》立足解决城市管理和人民群众关注的焦点、热点、难点问题,必将进一步提升我市城市品质、塑造城市形象、改善人居环境,满足人民群众对高品质美好生活的期待。必将更好推动实现社会高效能治理。小区是社会治理的重要单元?!短趵返闹贫ㄊ凳?,有利于有序推进业主自治,不断完善基层治理体系,搭建好群众自我服务、互助服务的平台,实现社会高效管理、高效治理。

《条例》的生命力关键在施行。刚才,人大法工委的同志对《条例》的具体施行做了详细的辅导解读,市住建局和区、街道的同志就如何贯彻执行好《条例》谈了认识、讲了打算,听了以后很受启发。等会,心林副主任还将就《条例》的学习宣传和贯彻实施工作作部署、提要求,大家一定要认真落实。下一步,我们要以此次新闻发布为契机,加大宣传力度,加强组织领导,加强监管考核,推动我市《物业管理条例》落地落细,见到实效。

一要多形式宣传,让落实《条例》的氛围浓起来。要全面开展宣传。各地、各部门要通过广泛印发、赠送手册、开辟电视专栏节目、张贴公告海报、悬挂宣传横幅和网络新媒体等方式宣传宣讲《条例》,确?!短趵纺谌萑胄娜肽?,家喻户晓。要迅速组织学习。要抓住党员领导干部这个关键,以点带面,层层发动?;嫉吃备刹?、机关事业单位人员学习《条例》、运用《条例》,积极参与物业管理活动,共同营造良好的生活环境。要认真进行培训。对物业管理相关部门、基层物业管理的工作人员、物业服务企业主要管理人员要有针对性的开展专题培训,现场辅导,确?;岵僮?、能解答、用的好。

二要多力量参与,把落实《条例》的力量聚拢来。要调动社会、企业、政府三方积极性,凝聚广泛合力,促进力量集聚。要充分发挥政府监管作用,确保的顺。重点要把握好规划、建设、管理三个环节:在规划上,要建立城区综合规划机制,把小区建设纳入城市总体规划,在环卫、消防、绿化、道路等领域统筹配置,促进小区合理布局。在建设上,要建立小区建设、验收、移交制度,进一步落实开发商质量与规划建设双重主体责任,实行严格的黑名单制度,从源头减少物业管理问题。在管理上,要按照属地管理、条块结合的原则,建立职责明确的物业管理机制切实形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作格局。要充分发挥企业自主作用,确保的实。积极发挥物业管理行业协会作用,推动物业管理规范化建设,要在全市范围组织开展星级物业服务企业”“优秀住宅示范小区等评选活动,通过示范带动,逐步打造一批示范性星级物业管理小区。要充分发挥业主自治作用,确保的好。要坚持党建引领,切实发挥业主委员会作用,选好业主代表,积极引导广大业主参与小区管理,与物业管理形成良性互动,真正把小区建设成幸福和谐的美好家园。

三要多方面联动,推动《条例》见成效。物业管理影响范围广,涉及部门多,需要加强配合,共同努力。我看参加今天发布会的,既有职能部门,也有群众代表;既有企业主体,也有基层负责人,涵盖了物业管理的各个环节,代表了有关的各个方面。希望大家回去后,都当好《条例》的宣传者、执行者、践行者。主管部门,要充分发挥牵头抓总、协调督导作用,指导属地政府和有关部门抓好《条例》的贯彻落实;要按照《条例》要求,切实加强对物业服务企业的监督管理,利用好房地产监管平台,积极推动全市物业行业诚信建设,着力营造诚信守法、诚实经营的行业发展环境和氛围。各相关部门,要加强协同配合、积极履职尽责,尽快出台配套措施,健全长效机制,形成工作合力。同时,我们也希望,市人大和广大媒体朋友继续关心支持我们的物业管理工作,多监督、多指导,共同推动九江物业管理工作再获新成效、再上新台阶。

我就讲这些,谢谢大家!

《九江市物业管理条例》解读

市人大常委会法工委主任 刘明洋

2020年124日)

各位领导、同志们,各新闻媒体的朋友们:

大家上午好!

《九江市物业管理条例》是我市获取地方立法权以来制定的第部实体性地方性法规,涉及面广、关注度高,将于202151日起正式实施。为了方便条例的宣传普及和贯彻执行,借此机会,我就条例的立法背景、制定过程和主要内容三个方面,向大家作一个简要介绍:

一、关于《条例》的立法背景

一是社会呼声高。在制定2020年立法计划过程中,市人大法制委、常委会法工委结合市人大常委会工作安排以及2019年立法计划、2017-2021年立法项目库的完成情况,在领导点题、部门申报、代表建议和社会各界提出的立法需求中,梳理出《九江市文明行为促进条例》《九江市物业管理条例》等9部地方性法规项目作为2020年立法计划的备选项目。经过市民投票,《九江市物业管理条例》得票率排在第一位。

二是市委有要求。党的十九届四中全会决定提出,立法机关要加强重点民生领域立法,加快推进市域社会治理现代化。积极探索构建基层社会治理新格局,完善群众参与基层社会治理的制度化渠道。按照中央精神,去年年底市委第79次常委会会议决定将制定九江市物业管理条例确定为市人大常委会2020年立法项目。

三是管理有需求。物业管理存在的问题,既有引进物业管理模式“水土不服”的原因,行政监管依据不足、手段缺失等原因,在全国、全省都带有一定的普遍性。因此,通过地方立法创新制度设计,细化补充衔接上位法规定,破解我市物业管理中的难题,保障物业管理各方的合法权益,促进物业服务业健康发展,显得必要而迫切。

二、关于《条例》的制定过程

市人大常委会始终坚持开门立法、阳光立法、为民立法,发动全社会力量的基础上,广泛听取各方面意见建议,严格履行各项法定程序,经过了三次市人大常委会会议审议,表决后,于11月底报请省人大常委会审查批准,全票通过。

工作中,始终把握了以下几点一是坚持党的领导,从计划立项、调研论证、修改审议全过程及时向市委请示汇报,确保立法工作正确的政治方向;二是加强调查研究,以问题为导向,通过媒体公告、网络问卷、基层调研广泛收集涉及群众切身利益并且反映强烈的关于物业管理的问题,力求找准问题;三是坚持“不抵触、有特色、可操作”的原则,力求法规“立得住、行得通、真管用”,精心设计针对性强、便于操作的具体条款;四是加强工作对接,及时向省人大法制委、常委会法工委沟通、汇报,积极争取重视、支持和指导。

三、关于《条例》的主要内容

(一)关于条例的体例结构

条例共八章,第一章总则,第二章前期物业管理,第三章业主自治,第四章物业服务,第五章物业的使用和维护,第六章监督保障,第七章法律责任,第八章附则。体例结构层次清晰,重点突出,坚持了问题导向,体现了地方立法形式服从内容,最大限度利用了有限的立法资源。

(二)关于第一章总则

本章规定了立法目的、适用范围、工作格局、政府职责、部门职责、智慧物业等内容。

一是明确要发挥党建引领在物业管理中的作用。《条例》第三条规定物业管理应当坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、专业化服务的工作格局。这既是物业管理要遵循的基本原则,也是物业管理实践经验总结。特别是疫情防控期间,社区通过党建引领,极大的发挥基层群众性自治组织的作用,积累行之有效的管理经验,这些好的工作举措我们通过立法进行固化和推广。既是夯实基层社会治理网络的需要,也是国家治理体系和治理能力现代化的需要。

二是明确各方职责,各级政府、居(村)民委员会、住房和城乡建设主管部门“个个肩上有担子”。

政府主导,统筹保障。《条例》第四条第一款规定市、县(市、区)人民政府(管委会)应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入本地区现代服务业发展规划、城乡社区治理体系和综合治理考核内容,提供财政预算经费保障,建立健全综合协调工作机制,协调解决物业管理工作中的重大问题。

部门负责,依法推进。政府部门职责划分是保证条例有效实施的基础,没有政府各部门的有效执法,条例将难以贯彻实施,条例的强制力也难以完整体现。条例》第五条规定住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门和机构应当按照各自职责,依法做好物业管理活动的有关监督管理工作。

属地管理,协调配合。《条例》第四条规定街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度,明确物业管理工作机构,配备专门管理人员,会同市、县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区治理的关系。

居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

三是明确发展智慧物业。《条例》第六条规定鼓励利用移动互联网、物联网和云计算等新型信息技术建设智慧物业管理平台,发展智慧物业。

(三)关于第二章前期物业管理

本章明确了新建物业的建设、专业经营设施的交付、新建物业承接查验的要求,对物业服务用房,前期物业服务合同期限作了具体规定。

1、为解决前期规划建设不到位问题提供依据

新建物业前期规划建设不到位,给后续物业管理带来了一系列问题,例如停车位配置不足导致停车难,无充电设施导致电动车乱停放、私拉电线,无建筑垃圾堆放点导致垃圾乱堆放,未设计专用烟道导致油烟污染扰民等等。为此,《条例》第七条、第八条对建设项目规划条件和设计方案中涉及物业管理的内容作出了明确规定。例如《条例》第七条规定:新建物业的建设单位应当按照国家、江西省有关规划、设计规范和工程标准,建设物业基础设施和配套公共服务设施。自然资源主管部门应当将物业基础设施和配套公共服务设施的建设要求列入物业建设项目的规划条件。

2、为解决政府保障性住房和政府负责的拆迁安置房未配建物业服务用房提供依据

《条例》第九条第四款规定政府保障性住房和政府负责的拆迁安置房未配建物业服务用房的,由市、县(市、区)人民政府(管委会)统筹解决。

3、为解决前期物业服务合同期限提供依据

为规范前期物业服务人有序退出物业服务,《条例》第十条第四款规定前期物业服务合同可以约定期限,一般不超过二年。未约定合同期限或者合同期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止

4、为解决承接查验移交资料不全提供依据

物业资料是物业服务人对物业实施管理的重要基础和依据?!短趵返谑趺魅妨税炖硇陆ㄎ镆党薪硬檠槭中?,建设单位应当向前期物业服务人移交各方面的资料,并列出了具体明细清单。

)关于第章业主自治

本章是关于业主、业主大会、业委会、物业管理委员会、业主自行管理的规定,突出的是业主自治管理。

1、为解决业主大会召开难问题提供依据

业主大会开不起来,重要事项无法做出决定,进而引发一系列问题,已经成为很多小区的常态。为解决业主大会召开难,条例细化并创新了上位法规定。一是细化首次业主大会筹备的相关规定。条例十二、十三条规定了建设单位主动报告、街道乡镇主动担当、成立筹备组、筹备经费落实等方面内容。二是创新业主大会召开形式。条例十四条规定业主大会可以采取网络投票的形式召开,作为集体讨论、书面征求意见之外的第三种会议形式,在利用网络技术体现便捷性的同时,解决了传统方式集合难、场地受限等困难。同时,为便于操作,将业主大会会议需要投票表决的内容,由“应当经业主本人签字”规定为“应当经业主本人确认”。三是创设物业管理委员会。《条例》第二十一条、第二十二条借鉴了外地的做法,创设物业管理委员会,这里需要说明的是,物业管理委员会是临时性管理组织,在业委会缺位的时候代行业委会职责。设立物业管理委员会并非替代业主大会、业委会,是在业主大会、业委会由于未满足法定成立条件未能成立,或业委会成立但不履行职责的情况下,为避免管理组织缺位无管理责任主体而设立的一项补充性规定。因此,在物业管理委员会临时履职期间,对能够成立业主大会的,应当及时指导筹备成立;能够选举业主委员会的,应当及时指导选举产生。

2、解决终止业主委员会成员、候补成员资格提供依据

业主委员会作为全体业主实施物业管理的常设机构,其履职是否到位,对物业管理活动起到关键性影响。现实中,有的业主委员会不管事,成为空架子;有的和物业服务企业勾结谋取私利,侵害业主利益。据初步调查,在我市城区所有的业委会中,能够正确履职、有效履职的占比不到一半。针对业主委员会履职不到位问题,条例二十条列举了业主委员会成员、候补成员资格终止的种情形,例如业主委员会成员、候补成员拒不支付物业费的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员、候补成员资格。

(五)关于第四章物业服务

本章从物业服务合同的订立、物业服务基本项目、物业服务人的义务和禁止性规定、物业费的确定、调整和支付、物业合同期限未满退出和终止、物业交替和物业服务公示等方面作了明确规定。

1、为解决物业服务不到位问题提供依据

物业服务企业服务不到位,导致业主不交物业费,由此进入恶性循环,也有人认为业主不交物业费是起因。现实中,两者往往相互交织,牵扯不清,《条例》先从规范物业服务企业服务行为切入,保障广大业主享受符合约定标准的服务这项合同权利。一是明确了鼓励通过招标投标方式选聘物业服务人。为保证物业管理人选择的公平,选聘到最佳的物业服务人,《条例》第二十五条鼓励业主通过市人民政府住房和城乡建设主管部门建立的招标投标平台选聘物业服务人。二是明确了物业服务基本项目。实践中,物业服务合同多为格式合同,其专业性也比较强,业主往往对合同内容并不清楚,合同中对物业服务企业的约束也不多?!短趵返诙踅岷衔镆捣裰芯婪捉隙嗟氖孪?,要求在物业服务合同中应当提供四项基本服务项目。即公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及其他保洁服务,公共排水管网的清淤疏通;公共区域的安全防范;公共绿地的日常养护;物业共用部位和共用设施设备的日常维修养护。三是明确了物业服务人基本义务和禁止性规定。《条例》第二十七条、第二十八条罗列了物业服务人应当履行的八项义务和应当禁止的十一项行为。需要说明的是《条例》中规定的八项义务均属于法定义务,即物业服务人除了按照物业服务合同约定的义务和标准提供物业服务外,还应当遵守的《条例》列明的八项义务。如对违法建设、占用共用部位和设施设备、违规出租房屋、私拉电线、电动车违规充电等违法违规行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关部门、单位。

2、为解决物业费收缴问题提供依据

业主按约定交纳物业费,是物业服务得以良性运转的基础。现实中,业主拖欠物业费的理由有很多,比如不需要或者没有享受到服务、物业服务不到位、反映的问题得不到解决、遭受了人身、财产损失等。为此,《条例》第三十条明确规定业主应当根据物业服务合同的约定支付物业费,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业服务人过错为由拒交或者少交物业费。

(六)关于第五章物业的使用和维护

本章对物业的使用、装饰装修、停车位使用、住宅专项维修资金缴纳、住宅物业质量保修金缴纳与管理、应急维修、共有物业收益使用等方面做了具体规定。

1、为解决物业使用中出现的问题提供依据

《条例》第三十四条共列举了十一类禁止性行为,对物业使用出现的违规行为列举了负面清单,明确业主、物业使用人在使用物业时不得损害公共利益和他人的合法权益。

2、为解决停车泊位出现的问题提供依据

近年来,随着经济社会发展,九江汽车保有量快速增加,停车难问题日渐突出。现有城市住宅小区,因停车泊位使用而引发的社会矛盾不在少数?!短趵返谌醮尤龇矫娑晕镆倒芾砬蚰谕3挡次唤辛斯娑?。一是针对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的,应该首先满足本区域内业主的需要。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过六个月,并在物业管理区域内公示,接受业主查询和监督。二是利用物业共用部位设置的停车位的,属于业主共有,可以委托物业服务人经营管理,所得收益归全体业主所有。三是经人民防空主管部门批准平时用作停车位、储藏室的,可以以出租方式向全体业主开放,但不得出售或者变相出售。人民防空工程停车位、储藏室租赁费收取方应当承担人民防空工程停车位、储藏室的日常维修、养护、管理责任及费用。

3、为解决新建住宅物业保修期内出现物业质量问题提供依据

《条例》第三十八条规定建设单位应当足额交存物业质量保修金,交存期限为五年。保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期顺延至修复完成,有效解决保修期内建设单位未保修或者未修复的问题。

4、为解决专项维修资金使用难的问题提供依据

《条例》第三十九条列举出七种紧急情形可以使用住宅专项维修资金进行维修,并细化完善使用资金的流程、所需材料和部门职责。

(七)关于第六章监督保障

为加强物业监督管理,完善相关机制,本章细化完善了主管部门的职责,明确了其他相关部门的职责。例如《条例》第四十三条、第四十四条明确了在突发事件应对期间、物业管理区域突发失管状态时,相关部门以及街道办事处、乡镇人民政府应当承担的责任。

(八)关于第七章法律责任

对现实中较为常见、相对突出的违法行为,本章明确了处罚措施、具体的执法部门和处罚标准。需要指出的是第四十九条关于物业服务人发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不按照规定报告的,有关部门处五百元以上五千元以下???/span>,这里的“有关部门”需要根据具体违法行为来确定,例如在物业管理区域内占用地上或者地下空间违法搭建建筑物、构筑物的,考虑到对违建的执法部门是城市管理部门,因此,这里的“有关部门”应当是城管部门。物业服务人不按照规定报告城管部门的,城管部门可以依据《条例》对物业服务企业处处五百元以上五千元以下???/span>。再例如,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材的执法部门是消防救援机构,物业服务人按照规定应该报告消防救援机构。

(九)关于第八章附则

条例施行时间确定为202151日。

同志们,我的介绍完毕,最后借此机会衷心感谢各位领导和社会各界,对地方立法工作的关心重视,也恳请大家一如既往地为地方立法工作提供支持帮助。

谢谢大家。

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《九江市物业管理条例》新闻发布会发布词及《九江市物业管理条例》解读

发布时间: 2020-12-07 15:14

在《九江市物业管理条例》新闻

发布会上的讲话

孙金淼

????(2020124日)

各位媒体新闻界朋友:

大家上午好!

今天,我们在这里召开《九江市物业管理条例》新闻发布会,这既是市人大为民立法、立法为民法治理念的生动实践,也是市委、市政府以人民为中心,创造高品质生活,推进高效能治理的重大举措?!短趵反釉湍鹬贫ǖ秸椒⒉?,离不开对司法经验和实践智慧的充分吸收,离不开对民意众智、舆论建议的广泛采集。在此,我代表市政府向市人大和关心支持九江物业管理工作的各界人士、新闻媒体朋友表示衷心的感谢!

物业管理涉及千家万户,事关社会安定、百姓福祉??梢运?,是一件上级有要求、群众有期盼、现实有需要的关键难事、民生大事、发展要事。我相信,这次《物业管理条例》的发布施行,必将更好推动我市物业管理行业高质量发展。《条例》围绕物业管理的物业服务、监督保障、法律责任等内容,理清了职责,明确了要求,界定了罚则,对推动物业管理法制化、规范化具有重要的意义,将更好助推我市物业管理行业高质量跨越式发展。必将更好满足全市人民群众高品质生活需求。城市是为了让生活更美好。物业管理是城市管理的重要组成部分,是衡量城市品质的重要标志。此次出台的《条例》立足解决城市管理和人民群众关注的焦点、热点、难点问题,必将进一步提升我市城市品质、塑造城市形象、改善人居环境,满足人民群众对高品质美好生活的期待。必将更好推动实现社会高效能治理。小区是社会治理的重要单元?!短趵返闹贫ㄊ凳?,有利于有序推进业主自治,不断完善基层治理体系,搭建好群众自我服务、互助服务的平台,实现社会高效管理、高效治理。

《条例》的生命力关键在施行。刚才,人大法工委的同志对《条例》的具体施行做了详细的辅导解读,市住建局和区、街道的同志就如何贯彻执行好《条例》谈了认识、讲了打算,听了以后很受启发。等会,心林副主任还将就《条例》的学习宣传和贯彻实施工作作部署、提要求,大家一定要认真落实。下一步,我们要以此次新闻发布为契机,加大宣传力度,加强组织领导,加强监管考核,推动我市《物业管理条例》落地落细,见到实效。

一要多形式宣传,让落实《条例》的氛围浓起来。要全面开展宣传。各地、各部门要通过广泛印发、赠送手册、开辟电视专栏节目、张贴公告海报、悬挂宣传横幅和网络新媒体等方式宣传宣讲《条例》,确?!短趵纺谌萑胄娜肽?,家喻户晓。要迅速组织学习。要抓住党员领导干部这个关键,以点带面,层层发动?;嫉吃备刹?、机关事业单位人员学习《条例》、运用《条例》,积极参与物业管理活动,共同营造良好的生活环境。要认真进行培训。对物业管理相关部门、基层物业管理的工作人员、物业服务企业主要管理人员要有针对性的开展专题培训,现场辅导,确?;岵僮?、能解答、用的好。

二要多力量参与,把落实《条例》的力量聚拢来。要调动社会、企业、政府三方积极性,凝聚广泛合力,促进力量集聚。要充分发挥政府监管作用,确保的顺。重点要把握好规划、建设、管理三个环节:在规划上,要建立城区综合规划机制,把小区建设纳入城市总体规划,在环卫、消防、绿化、道路等领域统筹配置,促进小区合理布局。在建设上,要建立小区建设、验收、移交制度,进一步落实开发商质量与规划建设双重主体责任,实行严格的黑名单制度,从源头减少物业管理问题。在管理上,要按照属地管理、条块结合的原则,建立职责明确的物业管理机制切实形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作格局。要充分发挥企业自主作用,确保的实。积极发挥物业管理行业协会作用,推动物业管理规范化建设,要在全市范围组织开展星级物业服务企业”“优秀住宅示范小区等评选活动,通过示范带动,逐步打造一批示范性星级物业管理小区。要充分发挥业主自治作用,确保的好。要坚持党建引领,切实发挥业主委员会作用,选好业主代表,积极引导广大业主参与小区管理,与物业管理形成良性互动,真正把小区建设成幸福和谐的美好家园。

三要多方面联动,推动《条例》见成效。物业管理影响范围广,涉及部门多,需要加强配合,共同努力。我看参加今天发布会的,既有职能部门,也有群众代表;既有企业主体,也有基层负责人,涵盖了物业管理的各个环节,代表了有关的各个方面。希望大家回去后,都当好《条例》的宣传者、执行者、践行者。主管部门,要充分发挥牵头抓总、协调督导作用,指导属地政府和有关部门抓好《条例》的贯彻落实;要按照《条例》要求,切实加强对物业服务企业的监督管理,利用好房地产监管平台,积极推动全市物业行业诚信建设,着力营造诚信守法、诚实经营的行业发展环境和氛围。各相关部门,要加强协同配合、积极履职尽责,尽快出台配套措施,健全长效机制,形成工作合力。同时,我们也希望,市人大和广大媒体朋友继续关心支持我们的物业管理工作,多监督、多指导,共同推动九江物业管理工作再获新成效、再上新台阶。

我就讲这些,谢谢大家!

《九江市物业管理条例》解读

市人大常委会法工委主任 刘明洋

2020年124日)

各位领导、同志们,各新闻媒体的朋友们:

大家上午好!

《九江市物业管理条例》是我市获取地方立法权以来制定的第部实体性地方性法规,涉及面广、关注度高,将于202151日起正式实施。为了方便条例的宣传普及和贯彻执行,借此机会,我就条例的立法背景、制定过程和主要内容三个方面,向大家作一个简要介绍:

一、关于《条例》的立法背景

一是社会呼声高。在制定2020年立法计划过程中,市人大法制委、常委会法工委结合市人大常委会工作安排以及2019年立法计划、2017-2021年立法项目库的完成情况,在领导点题、部门申报、代表建议和社会各界提出的立法需求中,梳理出《九江市文明行为促进条例》《九江市物业管理条例》等9部地方性法规项目作为2020年立法计划的备选项目。经过市民投票,《九江市物业管理条例》得票率排在第一位。

二是市委有要求。党的十九届四中全会决定提出,立法机关要加强重点民生领域立法,加快推进市域社会治理现代化。积极探索构建基层社会治理新格局,完善群众参与基层社会治理的制度化渠道。按照中央精神,去年年底市委第79次常委会会议决定将制定九江市物业管理条例确定为市人大常委会2020年立法项目。

三是管理有需求。物业管理存在的问题,既有引进物业管理模式“水土不服”的原因,行政监管依据不足、手段缺失等原因,在全国、全省都带有一定的普遍性。因此,通过地方立法创新制度设计,细化补充衔接上位法规定,破解我市物业管理中的难题,保障物业管理各方的合法权益,促进物业服务业健康发展,显得必要而迫切。

二、关于《条例》的制定过程

市人大常委会始终坚持开门立法、阳光立法、为民立法,发动全社会力量的基础上,广泛听取各方面意见建议,严格履行各项法定程序,经过了三次市人大常委会会议审议,表决后,于11月底报请省人大常委会审查批准,全票通过。

工作中,始终把握了以下几点一是坚持党的领导,从计划立项、调研论证、修改审议全过程及时向市委请示汇报,确保立法工作正确的政治方向;二是加强调查研究,以问题为导向,通过媒体公告、网络问卷、基层调研广泛收集涉及群众切身利益并且反映强烈的关于物业管理的问题,力求找准问题;三是坚持“不抵触、有特色、可操作”的原则,力求法规“立得住、行得通、真管用”,精心设计针对性强、便于操作的具体条款;四是加强工作对接,及时向省人大法制委、常委会法工委沟通、汇报,积极争取重视、支持和指导。

三、关于《条例》的主要内容

(一)关于条例的体例结构

条例共八章,第一章总则,第二章前期物业管理,第三章业主自治,第四章物业服务,第五章物业的使用和维护,第六章监督保障,第七章法律责任,第八章附则。体例结构层次清晰,重点突出,坚持了问题导向,体现了地方立法形式服从内容,最大限度利用了有限的立法资源。

(二)关于第一章总则

本章规定了立法目的、适用范围、工作格局、政府职责、部门职责、智慧物业等内容。

一是明确要发挥党建引领在物业管理中的作用。《条例》第三条规定物业管理应当坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、专业化服务的工作格局。这既是物业管理要遵循的基本原则,也是物业管理实践经验总结。特别是疫情防控期间,社区通过党建引领,极大的发挥基层群众性自治组织的作用,积累行之有效的管理经验,这些好的工作举措我们通过立法进行固化和推广。既是夯实基层社会治理网络的需要,也是国家治理体系和治理能力现代化的需要。

二是明确各方职责,各级政府、居(村)民委员会、住房和城乡建设主管部门“个个肩上有担子”。

政府主导,统筹保障。《条例》第四条第一款规定市、县(市、区)人民政府(管委会)应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理纳入本地区现代服务业发展规划、城乡社区治理体系和综合治理考核内容,提供财政预算经费保障,建立健全综合协调工作机制,协调解决物业管理工作中的重大问题。

部门负责,依法推进。政府部门职责划分是保证条例有效实施的基础,没有政府各部门的有效执法,条例将难以贯彻实施,条例的强制力也难以完整体现。条例》第五条规定住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门和机构应当按照各自职责,依法做好物业管理活动的有关监督管理工作。

属地管理,协调配合。《条例》第四条规定街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度,明确物业管理工作机构,配备专门管理人员,会同市、县(市、区)人民政府(管委会)住房和城乡建设主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会,并监督业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区治理的关系。

居(村)民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

三是明确发展智慧物业。《条例》第六条规定鼓励利用移动互联网、物联网和云计算等新型信息技术建设智慧物业管理平台,发展智慧物业。

(三)关于第二章前期物业管理

本章明确了新建物业的建设、专业经营设施的交付、新建物业承接查验的要求,对物业服务用房,前期物业服务合同期限作了具体规定。

1、为解决前期规划建设不到位问题提供依据

新建物业前期规划建设不到位,给后续物业管理带来了一系列问题,例如停车位配置不足导致停车难,无充电设施导致电动车乱停放、私拉电线,无建筑垃圾堆放点导致垃圾乱堆放,未设计专用烟道导致油烟污染扰民等等。为此,《条例》第七条、第八条对建设项目规划条件和设计方案中涉及物业管理的内容作出了明确规定。例如《条例》第七条规定:新建物业的建设单位应当按照国家、江西省有关规划、设计规范和工程标准,建设物业基础设施和配套公共服务设施。自然资源主管部门应当将物业基础设施和配套公共服务设施的建设要求列入物业建设项目的规划条件。

2、为解决政府保障性住房和政府负责的拆迁安置房未配建物业服务用房提供依据

《条例》第九条第四款规定政府保障性住房和政府负责的拆迁安置房未配建物业服务用房的,由市、县(市、区)人民政府(管委会)统筹解决。

3、为解决前期物业服务合同期限提供依据

为规范前期物业服务人有序退出物业服务,《条例》第十条第四款规定前期物业服务合同可以约定期限,一般不超过二年。未约定合同期限或者合同期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止

4、为解决承接查验移交资料不全提供依据

物业资料是物业服务人对物业实施管理的重要基础和依据?!短趵返谑趺魅妨税炖硇陆ㄎ镆党薪硬檠槭中?,建设单位应当向前期物业服务人移交各方面的资料,并列出了具体明细清单。

)关于第章业主自治

本章是关于业主、业主大会、业委会、物业管理委员会、业主自行管理的规定,突出的是业主自治管理。

1、为解决业主大会召开难问题提供依据

业主大会开不起来,重要事项无法做出决定,进而引发一系列问题,已经成为很多小区的常态。为解决业主大会召开难,条例细化并创新了上位法规定。一是细化首次业主大会筹备的相关规定。条例十二、十三条规定了建设单位主动报告、街道乡镇主动担当、成立筹备组、筹备经费落实等方面内容。二是创新业主大会召开形式。条例十四条规定业主大会可以采取网络投票的形式召开,作为集体讨论、书面征求意见之外的第三种会议形式,在利用网络技术体现便捷性的同时,解决了传统方式集合难、场地受限等困难。同时,为便于操作,将业主大会会议需要投票表决的内容,由“应当经业主本人签字”规定为“应当经业主本人确认”。三是创设物业管理委员会。《条例》第二十一条、第二十二条借鉴了外地的做法,创设物业管理委员会,这里需要说明的是,物业管理委员会是临时性管理组织,在业委会缺位的时候代行业委会职责。设立物业管理委员会并非替代业主大会、业委会,是在业主大会、业委会由于未满足法定成立条件未能成立,或业委会成立但不履行职责的情况下,为避免管理组织缺位无管理责任主体而设立的一项补充性规定。因此,在物业管理委员会临时履职期间,对能够成立业主大会的,应当及时指导筹备成立;能够选举业主委员会的,应当及时指导选举产生。

2、解决终止业主委员会成员、候补成员资格提供依据

业主委员会作为全体业主实施物业管理的常设机构,其履职是否到位,对物业管理活动起到关键性影响。现实中,有的业主委员会不管事,成为空架子;有的和物业服务企业勾结谋取私利,侵害业主利益。据初步调查,在我市城区所有的业委会中,能够正确履职、有效履职的占比不到一半。针对业主委员会履职不到位问题,条例二十条列举了业主委员会成员、候补成员资格终止的种情形,例如业主委员会成员、候补成员拒不支付物业费的,由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,决定是否终止其成员、候补成员资格。

(五)关于第四章物业服务

本章从物业服务合同的订立、物业服务基本项目、物业服务人的义务和禁止性规定、物业费的确定、调整和支付、物业合同期限未满退出和终止、物业交替和物业服务公示等方面作了明确规定。

1、为解决物业服务不到位问题提供依据

物业服务企业服务不到位,导致业主不交物业费,由此进入恶性循环,也有人认为业主不交物业费是起因。现实中,两者往往相互交织,牵扯不清,《条例》先从规范物业服务企业服务行为切入,保障广大业主享受符合约定标准的服务这项合同权利。一是明确了鼓励通过招标投标方式选聘物业服务人。为保证物业管理人选择的公平,选聘到最佳的物业服务人,《条例》第二十五条鼓励业主通过市人民政府住房和城乡建设主管部门建立的招标投标平台选聘物业服务人。二是明确了物业服务基本项目。实践中,物业服务合同多为格式合同,其专业性也比较强,业主往往对合同内容并不清楚,合同中对物业服务企业的约束也不多?!短趵返诙踅岷衔镆捣裰芯婪捉隙嗟氖孪?,要求在物业服务合同中应当提供四项基本服务项目。即公共场所的清洁卫生、垃圾清运以及其他保洁服务,公共排水管网的清淤疏通;公共区域的安全防范;公共绿地的日常养护;物业共用部位和共用设施设备的日常维修养护。三是明确了物业服务人基本义务和禁止性规定。《条例》第二十七条、第二十八条罗列了物业服务人应当履行的八项义务和应当禁止的十一项行为。需要说明的是《条例》中规定的八项义务均属于法定义务,即物业服务人除了按照物业服务合同约定的义务和标准提供物业服务外,还应当遵守的《条例》列明的八项义务。如对违法建设、占用共用部位和设施设备、违规出租房屋、私拉电线、电动车违规充电等违法违规行为进行劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和有关部门、单位。

2、为解决物业费收缴问题提供依据

业主按约定交纳物业费,是物业服务得以良性运转的基础。现实中,业主拖欠物业费的理由有很多,比如不需要或者没有享受到服务、物业服务不到位、反映的问题得不到解决、遭受了人身、财产损失等。为此,《条例》第三十条明确规定业主应当根据物业服务合同的约定支付物业费,不得以未享受或者无需接受相关物业服务,或者以房屋质量问题等非物业服务人过错为由拒交或者少交物业费。

(六)关于第五章物业的使用和维护

本章对物业的使用、装饰装修、停车位使用、住宅专项维修资金缴纳、住宅物业质量保修金缴纳与管理、应急维修、共有物业收益使用等方面做了具体规定。

1、为解决物业使用中出现的问题提供依据

《条例》第三十四条共列举了十一类禁止性行为,对物业使用出现的违规行为列举了负面清单,明确业主、物业使用人在使用物业时不得损害公共利益和他人的合法权益。

2、为解决停车泊位出现的问题提供依据

近年来,随着经济社会发展,九江汽车保有量快速增加,停车难问题日渐突出。现有城市住宅小区,因停车泊位使用而引发的社会矛盾不在少数?!短趵返谌醮尤龇矫娑晕镆倒芾砬蚰谕3挡次唤辛斯娑?。一是针对物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的,应该首先满足本区域内业主的需要。在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过六个月,并在物业管理区域内公示,接受业主查询和监督。二是利用物业共用部位设置的停车位的,属于业主共有,可以委托物业服务人经营管理,所得收益归全体业主所有。三是经人民防空主管部门批准平时用作停车位、储藏室的,可以以出租方式向全体业主开放,但不得出售或者变相出售。人民防空工程停车位、储藏室租赁费收取方应当承担人民防空工程停车位、储藏室的日常维修、养护、管理责任及费用。

3、为解决新建住宅物业保修期内出现物业质量问题提供依据

《条例》第三十八条规定建设单位应当足额交存物业质量保修金,交存期限为五年。保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期顺延至修复完成,有效解决保修期内建设单位未保修或者未修复的问题。

4、为解决专项维修资金使用难的问题提供依据

《条例》第三十九条列举出七种紧急情形可以使用住宅专项维修资金进行维修,并细化完善使用资金的流程、所需材料和部门职责。

(七)关于第六章监督保障

为加强物业监督管理,完善相关机制,本章细化完善了主管部门的职责,明确了其他相关部门的职责。例如《条例》第四十三条、第四十四条明确了在突发事件应对期间、物业管理区域突发失管状态时,相关部门以及街道办事处、乡镇人民政府应当承担的责任。

(八)关于第七章法律责任

对现实中较为常见、相对突出的违法行为,本章明确了处罚措施、具体的执法部门和处罚标准。需要指出的是第四十九条关于物业服务人发现物业管理区域内有违法行为不予劝阻、制止,或者不按照规定报告的,有关部门处五百元以上五千元以下???/span>,这里的“有关部门”需要根据具体违法行为来确定,例如在物业管理区域内占用地上或者地下空间违法搭建建筑物、构筑物的,考虑到对违建的执法部门是城市管理部门,因此,这里的“有关部门”应当是城管部门。物业服务人不按照规定报告城管部门的,城管部门可以依据《条例》对物业服务企业处处五百元以上五千元以下???/span>。再例如,损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材的执法部门是消防救援机构,物业服务人按照规定应该报告消防救援机构。

(九)关于第八章附则

条例施行时间确定为202151日。

同志们,我的介绍完毕,最后借此机会衷心感谢各位领导和社会各界,对地方立法工作的关心重视,也恳请大家一如既往地为地方立法工作提供支持帮助。

谢谢大家。


来源:中国九江网

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